세상의 모든 아침

1,000만원으로 부동산 투자 할 수 있다.

부 동산 투자는 돈이 많아야 한다고 생각하지만 실제로 꼭 그렇지만은 않다. 적은 돈으로도 부동산 투자를 얼마든지 할 수 있기 때문이다. 특히 전세 제도를 잘 활용하면 내 돈이 거의 안 들어가도 부동산 투자를 할 수 있다. 전세 제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도로, 임차인(세입자)은 목돈을 집주인에게 맡기고 약정 기간(일반적으로 2년) 동안 그 집에 살 수 있으며, 집주인은 그 동안 임차인이 맡긴 목돈을 활용할 수 있다.

따 라서 전세를 끼고 집을 산다는 말은 새로 집을 사는 사람이 전세금을 제외한 차액만 가지고 집을 산다는 것을 의미한다. 집값이 2억 원인 집에 전세 1억 5,000만 원으로 세입자가 산다면, 새로 이 집을 사려는 사람은 전세를 안고 나머지 집값인 5,000만 원만 부담하면 되는 것이다. 나머지 1억 5,000만 원의 전세금은 나중에 세입자가 나갈 때 새로 그 집을 산 사람이 세입자에게 돌려주면 된다. 아니면 다른 세입자를 찾아 똑같이 1억 5,000만 원의 전세금을 받아서 나가는 세입자에게 주고, 그 집을 다시 새로운 세입자에게 임대하면 추가로 드는 비용이 없다. 일반적으로 부동산 투자는 이 전세 제도를 잘 활용하면 엄청난 레버리지 효과가 발생한다. 전세금 자체가 이자 없는 대출이기 때문이다.

서 울 응암동에 사는 김 모 씨는 안산에 있는 빌라를 6,000만 원에 샀는데 전세를 5,000만 원에 놓았다. 3년 후 6,000만 원이던 집값이 9,000만 원이 됐는데 실제로 김 모 씨가 투자한 금액은 전세금을 제외한 1,000만 원이었고 이 1,000만 원으로 3,000만 원의 수익을 냈기 때문에 수익률이 300퍼센트가 되는 것이다. 만약 김 모 씨가 펀드에 1,000만 원을 넣었다 해도 3년간 수익률이 300퍼센트가 되어 4,000만 원을 만들기는 쉽지 않았을 것이다. 하지만 부동산은 이처럼 전세 제도를 잘 활용하면 아주 적은 돈으로도 큰 수익을 올릴 수 있다.

실 제로 나도 이렇게 아주 적은 돈으로 부동산 투자를 많이 했다. 2006년 5월에는 부평 삼산동에 있는 빌라를 4,300만 원에 산 적이 있는데, 이 빌라에는 세입자가 전세금 3,500만 원에 살고 있었다. 세금과 부동산, 수수료, 기타 비용을 모두 포함해도 약 1,000만 원 정도로 이 집을 살 수 있었다. 석 달 후 다시 이 집을 5,500만 원에 팔았는데 세금을 제하더라도 약 900만 원의 수익이 났다. 단 석 달 만에 90퍼센트의 수익이 난 것이다!

하 지만 문제는 어떤 집을 사는가 하는 것이다. 전세를 끼고 적은 돈으로 샀다 하더라도 집값이 오르지 않으면 안 되기 때문이다. 일반적으로 전세는 현재 시세를 가장 잘 반영한다. 전세가와 집값의 차이가 적을수록 그 집은 거품이 없거나 저평가되어 있다고 판단해도 무방하다. 그렇다고 집값과 전세가의 차이가 적다고 해서 무조건 그 집이 저평가되어 있다고만 판단하면 곤란하다. 전세가와 집값의 차이는 집을 선택하는 기준 가운데 하나일 뿐이지, 기준의 전부가 아니기 때문이다.

2006 년을 거쳐 빌라 값 등 집값이 전반적으로 다 올랐기 때문에 현재는 1,000만 원 정도로 집을 사기가 전보다는 많이 어려워진 것이 사실이다. 하지만 그렇다고 그 정도의 자금으로 집을 살 수 있는 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 수도권 외곽의 소형 빌라 등은 그 정도 금액으로도 충분히 전세를 끼고 살 수 있고, 경매를 통하면 적은 돈으로도 집을 살 수 있다.

따라서 부동산 투자를 돈이 없어서 못 한다는 말은 핑계에 불과하다. 마음만 먹고 노력만 한다면 얼마든지 적은 돈으로도 부동산 투자를 할 수 있다. 문제는 마음이지 돈이 아니다.

더 원 솔루션 수석연구원 최진곤

출처: http://blog.naver.com/moviecus/120013369320  (작성일: 2005년 5월)

자동으로 부자되기의 저자 David Bach의 또다른 책.

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"늦게 시작해 부자가 되자"는 철학에는 다음과 같은 중요한 신념이 그 토대를 이룬다.

1. 부자로 퇴직하기를 준비하는 일은 언제 시작하든 늦었다고 볼 수 없지만,

   이는 오늘 당장 시작해야 한다.

2. 설사 빚더미에 깔려 있어도 미래를 대비하기 위해 내가 할 수 있고 반드시 해야 할 일들이 있다.

3. 부자가 되기 위해서 돈을 많이 벌어야 하는 것은 아니다. 

    대신 내가 보유한 돈을 현명하게 다룰 수 있어야 한다.

4. 부동산으로 부자가 되기 위한 최선의 방법은 커다란 위험을 무릅쓰는 것이 아니라,

   적은 돈으로 시작하는 것이다.

5. 돈을 낭비하는 곳을 줄이고, 이를 보다 바람직하게 사용함으로써 점진적으로 부자가 될 수 있다.

6. 급여를 받으면서 한편으로는 성취를 이뤄갈 수 있는 부업으로써 작은 회사를 창업할 수 있다.

7. 부자가 되기 위해서 꼭 주식에 투자해야 할 필요는 없다.

8. 현재의 라이프스타일에 심각한 영향을 주지 않으면서도 적게 쓰고 많이 저축하는 것이 가능하다.

9. 재정적 자유라는 꿈에 다시 접속해야 한다. 그리고 나이에 상관없이 이를 추구해야 한다.

1단계 마음가짐을 가볍게 한다.

모두들 '젊을 때, 더 많이 저축을 했어야 하는데"라고 후회한다.

이런 생각을 극복하고 여유있는 자세를 가져야 한다. 물론 일찍 시작할수록 유리한 것이 사실이지만, 그렇지 못했기때문에 현재 위치에서 앞으로 나아가는데 더욱 집중해야 한다. 정말로 부자가 되겠다는 확고한 마음을 갖고 있다면, 어느 때든 시작이 결코 늦은 것은 아니다.

2단계 적게 소비한다.

거의 모든 사람들이 평생에 걸쳐 생활에 충분한 돈을 번다. 문제는 내가 얼마나 많이 버느냐 하는 것이 아니라, 얼마를 소비하고 얼마를 저축 하느냐 하는 것이다. 돈을 더 벌겠다고 걱정하기 전에 내가 이미 벌고 있는 돈을 더 많이 저축하기 위한 현실적인 방법을 찾아내는데 힘을 써야 한다.

[적게 쓰기]

1. 라떼요소를 최대한 활용한다.

   라떼요소는 내가 날마다 돈을 쓰는 불필요하고 사소한 지출이다. 매일 아침 출근길에 더블 라떼

   를 사 마시느라 5달러를 쓰지 않는다면 미래를 위해서 매주 25달러씩 저축할 수 있다.

   '더블라떼요소'는 고정된 반복발생 비용을 의미한다. 즉 돈을 주고 사기는 했지만 실제로 사용할

   시간이 없는 다양한 것들이다. 이는 대개 프리미엄 TV 채널과 DVD 예약시청, 헬스클럽 회원권,

   생수배달 등이다.

2. 신용카드 빚을 재산으로 전환한다.

   대부분의 사람들은 신용카드 부채와의 전쟁에서 상대를 잘못 선택한다. 진정한 적은 빚 그 자체

   가 아니라 빚진 돈에 대한 이자다. 이자율을 낮출 수 있는 방법을 찾을 수 있다면 신용카드 빚을

   관리하기가 훨씬 쉬워질 것이다.

   (국내 상황에서는 아마 부동산 담보대출을 통한 이자부담이 신용카드 이자부담보다 클 듯하다.)

3. 부채를 상환하면서 저축도 한다.

   신용카드 부채를 갚는 일의 우선순위가 아주 높기는 하지만 부채에서 완전히 벗어날 때까지 미래

   를 위한 저축과 투자를 연기해서는 안된다. 그렇지 않으면 저축계획이 10~20년간 지체되며,

   복리를 통해 얻을 수 있는 전체 수입의 규모에서도 엄청난 차이가 생긴다. 그러므로 빚을 갚아

   나가되 저축도 함께 해야 한다.

   보다 구체적으로 이야기 하자면 50대 50의 분할비율을 적용해야 한다. 라떼요소나 더블라떼요소

   에 대한 지출을 제거함으로써 하루 20달러씩 소비를 줄인다. 현재 지불중인 월 최저상환액보다

   하루에 10달러씩을 더 갚는다. 모든 신용카드 부채를 한 계좌에 통합할 수 없다면 가장 금액이

   작은 계좌부터 갚아 나간다. 한 계좌의 부채를 다 갚으면 그 계좌는 즉시 폐쇄하도록 한다.

   하루 10달러씩 더 저축하거나 투자한다. 이를 통해 신용카드 빚을 줄이는 동시에 부를 축적할 수

   있다.

4. 즉시 해결 서비스 업자를 조심한다.

   (아직 국내 상황은 본 내용과는 관련이 없는 것으로 생각됨)

3단계 더 많이 저축한다.

대부분의 사람들은 매년 자신의 가처분 소득 가운데 평균 2%만을 저축한다. 늦게 시작했지만 나중에 부자가 되겠다는 열정을 갖고 있다면 이는 충분치 못한 금액이다. 현실적으로 소득의 25% 가량을 저축해야 한다. 이 정도 수준에 도달하려면 아마도 몇 년이 걸릴 것이며, 당장에는 무리한 목표로 여겨질 것이다. 하지만 노후계획에 필요한 자금을 마련하기 위해서는 이 정도 노력을 기울여야 한다.

소득 가운데 상당부분을 저축하기 위해서는 다음과 같은 4가지 일을 해야 한다.

1. 항상 저축부터 한다.

   세금을 내기 전에 저금부터 해야 한다. 그렇지 않으면 세금이 노후 대책용 저축에 필요한 돈을

   잠식할 것이다.(한국 내용과 다름. 한국에서는 절세형 금융상품에 가입해라..정도의 내용)

2. 자동 저축 프로그램을 만든다.

   예산계획 같은 것은 생각하지 않는 것이 좋다. 재무 예산은 별로 효과가 없다. 이는 시간낭비이며

   비효과적이다. 왜냐하면 예산계획이 어긋나 저축부터 먼저 하기를 잊게 되면 곧 바로 소비가 늘

   어나게 된다. 정부는 사람들이 세금을 납부할 수 있도록 충분한 예산을 세울 것이라고 기대하지

   않기 때문에 아예 월급날 자동적으로 세금이 공제되도록 하고 있는 것이다.

   노후대비 저축 계획도 이 같은 방식을 적용해야 한다.

   (역시 401k플랜 IRA 등 한국상황과 다름.ㅡ.ㅡ;; 한마디로 적금 들고 급여계좌에서 자동이체하라)

3. 안전한 투자를 한다.

   퇴직대비 저축의 주요 목적은 삶은 재미있게 누리되, 투자는 안전하고 예측가능해야 한다는

   것이다. 이는 쉽게 달성할 수 있다.

   첫째, 자산의 3분의 1은 부동산에 투자한다. 내 집 보유, 월세, 부동산투자신탁(REIT)에 투자

   둘째, 자산의 3분의 1은 주식에 투자한다. 직접 투자보다는 뮤추얼 펀드 추천.

   셋째, 자산의 3분의 1은 채권에 투자한다.

4. 집 부터 마련하고 신속하게 빚을 갚는다.

   내 집을 마련하지 않고는 분명 부자가 될 수 없다.(미국도 한국과 별반 다르지 않는 모양^^)

   세를 들어 사는 한 부자가 되는 일에 진전을 보기 어렵다. 결론은 세 들어 사는 것이 재정적으로

   손해를 보는 일이라는 것이다.

   왜 내 집을 마련해야 하는가? 다음과 같은 일곱가지 이유가 존재한다.

   첫째, 내 집을 가지면 집주인의 요구에 따르지 않아도 되며, 자부심과 함께 집에 대한 통제권을

   가질 수 있다.

   둘째, 세를 내는 것보다는 집을 사는 것이 결국 돈이 덜 든다. 30년간 임대료로 월 1,500불을 지불

   한다면 총 54만불을 지출해야 하지만 결국 내 손에는 아무것도 남는 것이 없다.

   내 집은 이것보다 훨씬 적은 돈으로 마련할 수 있다.

   세째, 주택은 좋은 투자 대상이다. 집값은 외부 요인이 작용하지 않는 한, 시간이 지나면서 오르

   게 돼 있다.

   네째, 정부는 사람들이 주택을 보유하기를 바라며, 그래서 세입자들이 주택보유자가 되는 것을

   지원하는 수 많은 연방 및 지방 정부기관이 존재한다.

   다섯째, 내 집을 마련하는 사람에 대해서는 대부업체들이 주택자금의 95%, 심지어는 100%까지

   빌려주기 때문에 집을 사는데 큰 돈이 필요하지도 않다.(이 넘들은 가계대출이 어쩌구 저쩌구

   해서 금리가 오르면 가계의 이자부담 때문에 금융대란이 온다..어쩐다 안하나? 부러버라..)

   여섯째, 신용평점이 낮거나 소득이 평균 이하인 경우라도 집을 살 수 있다.

   신용평점이 정말 빈약한 경우 담보 대출업체들이 특별이자는 부과하겠지만 결국 돈 빌려준다.

   일곱째, 50대나 60대라 해도 지금 시작하기에 늦지 않았다. 대부업체들은 내가 몇 살이건 상관

   없이 대출해 줄 것이다. 사람은 누구나 나이와 상관없이 어딘가에서 살아야 한다. 그렇다면 셋집

   보다는 내 집에서 사는 게 낫지 않은가?

   집을 살 때는 한 가지를 명심해야 한다. 융자금을 최대한 빨리 갚겠다는 목표를 세워야 한다.

   처음에 대출을 받을 때 설정되는 상환일정은 사실 은행의 수익을 최대화하게끔 고안되기 마련이

   다. 이를 내게 유리하게 바꾸기 위해 다음과 같은 현명한 행동이 필요하다. 융자금을 매달 상환하

   지 말고 2주에 한 번씩 갚도록 한다. 만일 상환금이 한 달에 2천불이라면 이를 2주에 천불씩 상환

   하도록 해야 한다. 이런 식으로 1년을 하면 12개월동안 상환하는 것이 아니라 2주마다 26번 상환

   하게 된다. 즉 1년에 한 달치를 더 상환하는 효과가 생긴다. 이렇게 1년에 한 달치를 더 갚아 나가

   면 그 결과는 매우 크게 나타난다. 30년동안 상환해야 할 돈을 7년이나 앞당길 수 있는 것이다.

   이는 이자를 수만불이나 절약하는 효과를 갖는다.

4단계 더 많이 번다.

저축 능력을 향상시키는 동시에 소득을 크게 높일 수 있다면, 통계적으로 부자가 될 수 있는 기회가 아주 크게 높아질 것이다. 소득을 늘리기 위한 방법은 일을 더 열심히 하거나, 더 많은 시간 일을 하는 것이 아니라, 내 경험과 성격과 아이디어를 활용할 수 있는 보다 나은 방법을 찾는 것이다.

1. 더 많이 벌기 - 현재의 직장에서 임금 인상을 이뤄낸다.

   보통은 근로자로써 내 가치에 걸맞는 돈을 받지 못하는 것이 시장의 현실이므로 더 많은 돈을

   받을 자격이 있다고 확신하면 나의 가치를 상사에게 확신시키는 것이다.

   구체적인 방법으로는 희망 급여를 결정한 후, 내가 급여를 더 받을 만한 일을 한 사례를 기록하고

   장점을 밝힌다. 그리고 7가지 중요 질문에 대한 대답을 구한다.

   내가 내 상사를 위해 하는 일 가운데 가장 중요한 일은 무엇인가?

   내 상사가 보기에 내가 능력이 있는 분야는 무엇인가?

   등 7가지의 질문이 대부분 상사가 날 어떻게 볼까에 대한 내용임.(별 영양가 없음)

2. 더 많이 벌기 - 자기 사업을 하되 현재 직업은 유지한다.

   부업을 하라는 얘기

3. 주말을 이용해 부동산에 투자한다.

    구체적인 실행방법은..

    첫째, 어느 곳을 살펴 보러 갈 것인지를 정한다.

    둘째, 내 신용상태를 파악한다.

    세째, 부동산 대출에 대한 사전 승인을 받아둔다.

    네째, 좋은 부동산 중개업자를 찾는다.

    다섯째, 오픈 하우스를 보러 다닌다.

    여섯째, 좋은 거래 대상을 발견하면 탐색을 그만 두고 구매에 들어간다.

   (대략 난감 ㅠㅠ)

5단계 더 많이 베푼다.

돈을 갖고 있다는 것은 좋은 일이다. 하지만 진정으로 행복해지고 충족감을 느끼기 위해서는 의미

있는 삶을 살아야 한다. 보다 많은 것을 성취하려 하는 진정한 목적은 내가 가장 아끼는 사람들에게

더 많이 베풀 수 있는 위치에 오르기 위한 것이다. 그러므로 진정으로 부자가 되려면 다른 사람들에

게 더 많은 것을 베풀려고 해야 한다.

다른 사람에게 더 많이 줌으로써 부자가 되기 위한 네가지 방법

1. 내 소득의 일정비율을 남을 돕는데 사용한다.

2. 내 시간의 일부를 봉사에 쓴다.

3. 부유하게 사는 법을 배운다.

   현실의 삶은 비디오 게임과는 다른다. 여기에는 '다시하기' 버튼이 없기 때문이다. 내게 가장

   중요한 일을 하기 위해서 은퇴를 하거나 충분한 돈이 모일 때까지 기다려야 하는 것은 아니다.

   즐거움은 당장 시작해야 한다.

4. 자녀들을 현명하게 키운다.

   그들이 나처럼 늦게 시작해서 부자가 되려고 하는 일이 없도록 돕는다. 내가 저지른 실수를

   그들이 피할 수 있으면 내가 성공한 느낌이 들 것이다.