2018년 9·13대책 이전 구입 주택 임대등록시 주택수에서 제외 "임대사업자라는 큰 구멍 뚫린 그물로 부동산 투기 잡으려는 격"
# 주택임대사업자인 A 씨는 최근 한 시중은행 영업점을 방문했다가 전세자금대출을 받아보라는 권유를 받았다. 다주택자라 전세자금대출이 안되는 줄 알았던 A 씨는 2018년 9월 13일 이전에 구입한 주택이 임대등록된 상태라면 주택 수에 포함이 되지 않는다는 사실을 알게 됐다. 9·13 대책으로 다주택자에 대한 전세자금 대출이 불가능해졌지만 대책 이전에 매입한 집은 언제라도 임대주택으로 등록만 한다면 대출 규제를 피해갈 수 있는 것이다.
20일 금융위원회에 따르면 9·13 대책 이전에 임대등록이 완료된 주택 약 120만3000호는 전세자금대출 심사 시에 주택 수로 잡히지 않는다. 뿐만 아니라 2018년 9월 13일 이전에 사놓은 집이라면 앞으로도 임대등록만 하면 주택 수에 포함되지 않는다.
정부가 다주택자의 투기를 차단하기 위해 강력한 대출규제로 돈줄을 묶었지만 이처럼 임대사업자들에게 빠져나갈 길을 내주면서 투기의 구멍을 방치하고 있다는 우려가 제기된다. 다주택자의 부동산 불로소득에 철저히 과세하기 위해 임대주택 등록을 유도하고 각종 혜택을 부여한 것이 투기를 부추겼다는 지적이 나온다.
임대등록, 다주택자에 대한 전세대출 규제 구멍으로 작용
정부는 그동안 부동산 규제를 강화해왔지만 여전히 임대사업자에게 빠져나갈 구멍을 내줬다는 점이 문제로 지적된다. 임대등록 주택은 주택 수에서 빼주면서 다주택자에 대한 전세자금대출을 금지한 규제를 무력화시킨 것이다.
2018년 9·13 대책으로 부부합산으로 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 주택금융공사, HUG, SGI 등 모든 공적보증 금지됐다. 다주택자라면 전세자금 대출을 무조건 받을 수 없게 된 것이다. 대책 시행 이전까지는 보유 주택 수와 무관하게 보증이 제공됐다.
하지만 9·13 대책 전에 산 집의 경우에는 임대주택으로 등록하면 보유 주택 수에서 제외된다. 규제 시행 이후에 임대주택으로 등록해도 상관없다. 임대주택 등록을 하면 무주택자로 간주한다는 뜻이다. 9·13 대책 이후에 산 집은 임대주택으로 등록해도 보유 주택 수에 포함된다.
국토교통부에 따르면 임대사업자 제도가 시행된 1994년부터 2018년 8월 말까지 누적 임대주택은 120만3000호이다. 이 주택들은 전세자금 대출 심사 시 주택 수를 산정할 때 포함되지 않는다. 여기에다가 2018년 9월 13일 이전에 샀지만 2018년 9월 13일 이후 임대주택으로 등록된 주택들 역시 무주택으로 취급된다.
금융위 관계자는 "2018년 9월 13일 이전에 매입한 주택이라면 언제든지 임대주택으로 등록해도 전세자금 대출을 받을 때 보유 주택 수에서 빠진다"고 설명했다. 이어 "전세자금 대출이라는 게 실제로 거주하는 주택에 대해 나가는 대출로 실거주를 지원하는 측면이 강하다"면서 "임대사업자가 임대등록을 한 주택은 보유는 하고 있되 그 주택에서 살 수 없기 때문에 전세자금 대출을 받을 수 있다"고 부연했다.
투기의 큰 구멍으로 작용할 수 있는 내용이지만 금융권 종사자들조차 헷갈려 한다. 한 시중은행 관계자에게 임대사업자도 전세대출을 받을 수 있냐고 문의하자 "임대사업자든 아니든 다주택자라면 전세대출을 받을 수 없는 것으로 안다"고 말하기도 했다.
'투기의 꽃길' 깔아줬던 정부, 뒤늦게 입장 선회
정부는 2017년 12월 발표한 12·13 부동산대책의 '임대주택 등록 활성화 방안'을 통해 임대사업자에게 지방세, 임대소득세, 양도소득세를 감면 폭을 확대하고 건강보험료 부담까지도 줄여줬다. 임대사업자에게 특혜를 준 가장 큰 이유로는 임대주택으로 등록된 주택이 전월세 상한제가 적용되고 정부의 세수를 추가로 확보할 수 있다는 등이 점이 꼽힌다. 등록 임대주택에 입주한 세입자는 귀책 사유가 없는 한 집주인의 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 계약을 연장할 수 있고 재계약 시 임대료 인상률은 5%를 넘지 못하게 돼 있다.
하지만 부동산 투기가 성행하자 정부는 임대사업자에게 제공되는 혜택을 줄이는 방향으로 입장을 선회했다. 김현미 국토부 장관은 2018년 8월 말 "등록 임대주택에 주어지는 세제 혜택을 축소하겠다"고 밝혔고, 며칠 후 발표된 9.13 부동산 종합대책에서는 조정대상지역 내 신규 취득 주택에 대해서는 양도소득세를 중과하고 종합부동산세도 과세하겠다는 대책이 마련됐다.
정부가 임대사업자에 대한 태도를 바꾸자 "정책 신뢰도가 훼손되고 혼란이 가중된다"는 지적도 제기됐지만, 이제라도 혜택을 축소한 게 어디냐는 목소리도 나온다. '임대사업자 등록제가 주택 투기의 꽃길을 깔아준다'고 주장한 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 임대사업자에 대한 혜택이 축소된 것에 대해 "뒤늦게나마 잘못된 정책 운영을 반성하고 올바른 길로 들어서게 된 것이 불행 중 다행"이라고 자신의 홈페이지에 적었다.
세제혜택도 여전…"쓰레기통에 넣어야 할 정책" 지적도
주택임대사업자에 대한 세제 혜택 역시 여전히 지나치다는 지적이 나온다.
정부가 임대사업자에 대한 혜택을 축소하기 이전에 등록한 이들은 여전히 큰 특혜를 누리고 있는 것이다. 2018년 3월 이전에 등록을 마친 임대사업자라면 주택 규모별로 재산세가 50%~100% 비율로 감면되는 혜택을 받는다. 전용면적 40㎡ 이하의 초소형주택을 임대하는 경우에는 재산세가 100% 감면된다.
일정한 조건을 갖춘 임대사업자의 경우 자신이 거주한 주택에 대해서는 비과세 혜택이 제공된다. 임대된 주택에 대해서는 양도소득세 장기 보유 특별공제 조항에 따라 최대 70%에 달하는 공제 혜택도 함께 주어진다. 임대개시일 기준 수도권 공시가격이 6억 원 이하인 주택을 2018년 9월 13일 이전에 취득하고 임대주택 등록을 했다면 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.
이와 관련해 이준구 교수는 자신의 홈페이지에 "문재인 정부 부동산 정책의 가장 큰 문제점이 임대사업자 등록제 문제의 근본적 해결에 실패한 데 있다고 본다"면서 "문재인 정부가 출범하자마자 이 말도 안 되는 투기 조장 정책을 미련 없이 쓰레기통에 처넣을 것을 기대했다"고 적었다.
이어 "현 정부는 임대사업자 등록제라는 엄청나게 큰 구멍(Loophole)이 뚫려 있는 그물로 부동산 투기라는 물고기를 잡으려고 노력하는 식"이라며 "정작 큰 물고기는 유유히 그 구멍을 빠져나가는데 어느 세월에 고기 바구니가 가득 차기를 기다릴 수 있을까?"라고 반문했다.
정부의 국정과제인 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 ｢주택임대차보호법｣ 개정안이 금일 국회 본회의를 통과하였습니다.
정부는 출범 이후 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제(46번 서민이 안심하고 사는 주거환경조성)로 정하고, 그간 학계, 시민단체 등 각 계의 의견을 폭넓게 수렴하는 등 제도도입을 위해 다양한 노력을 기울여 왔으며, 이번 국회를 통해 마침내 그 결실을 맺을 수 있게 되었습니다.
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다.
또한, 이번 입법은 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립 하였습니다.
임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 한 것이 그 예입니다.
이번에 개정된 ｢주택임대차보호법｣의 주요내용은 다음과 같습니다.
① (계약갱신청구권 도입) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함
* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄
② (직접거주 갱신거절에 대한 손해배상) 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) ｢임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료｣의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
③ (갱신시 증액상한) 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함
④ (분쟁조정위원회 확대 설치) 대한법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를 설치하도록 함
⑤ (주택임대차보호법 공동소관) 주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등 향후 공동소관하기로 함
정부는 앞으로 임대인과 임차인의 균형잡힌 권리관계를 조성하고, 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 것입니다.
새로 도입된 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 임대차 시장에 정착할 수 있도록 임대인과 임차인에 대한 홍보·교육을 순차적으로 진행할 계획입니다.
개정된 주택임대차보호법 해설서를 전국적으로 배포할 것이며, LH, 한국감정원의 지역 사무소 등을 중심으로 방문 상담소도 개설할 것입니다.
또한, 서울시·경기도 등과 적극 협업하여 반상회, 주민센터 등 주민접점 장소에서의 교육도 실시할 것입니다.
임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토부의 당초 계획대로 `21.6월에 차질없이 시행할 것입니다.
임대차 신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도로, ｢주택임대차보호법｣에 담긴 임대차 계약 당사자 간의 계약의 룰을 정하는 전월세상한제와 계약갱신청구권과는 제도도입 목적 및 근거 법률에 다소 차이가 있습니다.(임대차 신고제는 ｢부동산거래신고법｣)
특히, 이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있어 제도시행에 전혀 문제가 없습니다.
아울러, 새롭게 도입되는 임대차 제도의 변화에 발 맞추어 신속한 상담 진행과 분쟁 조정을 위해 노력할 것입니다.
새로 도입되는 제도에 대한 궁금증이 있으신 분은 서울시 전월세 보증금지원센터, 경기도 콜센터, LH, 감정원, 대한법률구조공단에 연락하시면 됩니다.
아울러, 공인중개사 협회를 통해 전국 개업공인중개사에도 관련 FAQ를 공유한 만큼, 가까운 개업공인중개사에 연락하셔서 궁금한 사항을 문의해 주시기 바랍니다.
정부는 이번 주택임대차보호법 개정을 계기로 분쟁조정위원회를 단계적으로 대폭 확대할 계획입니다.
현재 전국 6곳에만 있는 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대하여 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상이 설치될 수 있도록 하겠습니다.
* 주택임대차보호법 개정안과 함께 상가임대차보호법 개정안도 본회의를 통과하여 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 함께 추가 설치될 예정입니다.
정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다.
※ 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수 불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다.(헌재 1998.2.27. 97헌바20)
이번 ｢주택임대차보호법 개정｣을 계기로 임차인이 폭넓게 보호 받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다하겠습니다.
아울러, ｢주거복지로드맵 2.0｣의 ‘25년 공공임대주택 240만호 계획을 차질 없이 이행함으로써 서민 주거지원을 위한 노력도 게을리 하지 않겠습니다.
- 집주인은 계약기간종료 6개월전부터 1개월전까지 통지 -> 2개월전까지로 개정예정(2020.5.2 공포안 통과, 공포 후 6개월 경과한 날부터 시행)
제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)①제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
정부가 아파트 분양권 전매제한 완화에 나선 가운데 같은 지역에서도 기간이 다른 경우가 있어 주의가 필요하다.
한 예로 이번에 시행령이 공포되며 전매제한 기간이 1년에서 6개월로 단축된 수도권 민간택지 중에서도 일부 단지는 애초부터 전매제한이 없었다.
강동구 `래미안 강동팰리스`, 강남구 `래미안 대치청실` 등이 전매제한 완화로 혜택을 보는 단지라면 지난해 말
비슷한 시기에 청약시장에서 인기를 끌었던 `아크로리버파크`와 `래미안 잠원`은 계약 직후부터 바로 전매가 가능했던 단지다.
반포동, 잠원동의 해당 단지들은 분양가상한제가 도입된 2007년 이전에 이미 사업시행 인가를 받아 전매제한 소급적용 대상이 아니기
때문이다.
수도권 공공택지 전매제한 기간인 1년이 지나 분양권이 속속 시장에 나오고 있는 위례신도시에서는 면적 기준으로
전매제한 기간이 갈린다. 공공택지 중 개발제한 구역을 해제해 개발된 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택은 인근지역 대비 분양가격
수준과 보금자리주택 여부에 따라 전매제한 기간이 2~8년까지 적용되는 것. 반면 민간건설사들이 지난해부터 분양에 나선 래미안
위례신도시 등 전용 85㎡ 초과 주택은 공공주택 전매제한 기간 1년을 적용받아 계약 후 1년이 지나면 거래가 가능하다.
종합부동산세-1주택.xls
